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城中村這個市場 萬科從租賃管理開始撬動
支付寶也來搶灘房屋租賃瞭。
10月10日，支付寶宣佈在北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州等八個城市率先推廣信用租房，超過100萬間公寓正式入駐支付寶。
隨著一波又一波租房政策出爐，房屋租賃業務早已成為多傢巨頭爭奪的焦點。萬科（02202）集團董事長鬱亮早在今年年初就提出，應大力發展租賃住宅；而萬科旗下的長租公寓品牌 泊寓，也被鬱亮視為萬科未來需重點拓展的業務。目前，萬科泊寓在全國拿下的公寓房源已超過6萬間，預計年底將完成10萬間的規模。
在深圳，萬科對於房屋租賃的佈局早已開啟。智通財經APP瞭解到，目前泊寓在深圳已開設8傢門店，公寓房間月租金介於2000-4000元，這些門店中有萬科完全自持的物業，也有萬科承租的外部物業。
在承租外部物業方面，萬科最近找到瞭新模式。城中村成為它的最新切入點。
撬動城中村
9月29日，深圳萬科與福田區南園街道玉田村就物業托管簽約。玉田村將旗下物業統一出租給萬科，在經過統一改造，並對“城中村”的基礎設施、生活環境全面提升後，萬科將植入物業管理、長租公寓、社區商業等運營內容。這一合作模式被萬科稱為“統租運營+物業管理+綜合整治”新模式，也是政企合作進行城中村綜合改造整治的新模式。
作為深圳“臟亂差”的名片，城中村雖容納瞭深圳近一半的新移民，卻也面臨著消防設施不足、流動人口難管理等問題。
以玉田村為例，玉田村位於上步南路以東、埔尾村以西、東園路以北、南園路以南，由祠堂村和向東圍2個自然村組成，地處繁華地區，人流量較大。智通財經APP走訪玉田村發現，這裡樓間距極窄，由於年久失修，不少樓體已經老舊；城中村人員結構復雜，在沒有統一物業管理的情況下，一些樓房隻安裝瞭簡易的安防系統，甚至有些樓房連安防系統都無法安裝，隻在樓門貼上“註意安全”的標語。
玉田村中已經有房屋開始改造
城中村樓間距窄，存在安全隱患
樓門裝著簡易的安防系統
一名居住在玉田社區埔尾村的居民對智通財經APP表示，專業統一的物業管理對於城中村來說十分必要。但物業管理公司要進入城中村，也面臨著不少難題 城中村村民長期享受“免費午餐”，沒有繳納物業管理費用意識；城中村都是私宅，未經村民同意，物業管理無法覆蓋消防事故高發的私宅內部。
要解決這些難題，專業運營公司與政府的合作就顯得尤為重要。在萬科與玉田村的合作中，萬科以專業標準對城中村私宅進行改造升級，徹底消除安全隱患後對外出租，同時由萬科來收取物業管理費，提供全方位專業服務，承擔安全主體責任。
為此，萬科成立瞭專業運營公司 深圳市萬村發展有限公司。這個公司註冊成立於7月5日，經營范圍是公寓租賃和管理、商鋪和寫字樓租賃及銷售代理、傢具安裝、物業管理、停車場經營和管理、食品零售等。
按照深圳市萬村發展有限公司對於城中村綜合整治的規劃，城中村將根據各自特色做不同的規劃，比如歷史文化遺產村的保護、特色設計等，萬科城中村綜合整治規劃的方案指導原則是“一村一特色、一村一規劃”。
對於萬科在城中村管理上的嘗試，深圳萬科房地產有限公司輪值總經理、萬村發展有限公司負責人張海濤曾對媒體表示：“我們不希望城中村仍是破舊的印象，城中村應該變成一個城市的有機組成部分，就如同鼓浪嶼和廈門的關系一樣。對於深圳而言，每個村子都富有自己的個性，有宗廟、祠堂和豐富的自然環境資源。城中村所包含的市井活力和文化底蘊，將在政企雙方的共同努力下，煥發新的活力。”
從增量市場到存量市場
深圳近年來公開招拍掛的土地少之又少，所以造成瞭一種獨特的現象 舊改成為開發商在深圳發展下去的主要出路，而城中村無疑是舊改生意中最大的蛋糕。近年來，深圳本地開發商通過城市更新項目拿地已經成為主流。繼恒大（03333）、碧桂園（02007）、遠洋（03377）等企業後，富力地產（02777）、陽光城也嘗試加入到深圳的城市更新中。
除瞭已經建成的項目以及市場熟知的南山白石洲、福田區崗廈村以及羅湖區蔡屋圍，許多深圳城區裡的城中村和舊住宅小區其實已經被各傢房企爭相“圈地”。包括由華潤置地（01109）主導的羅湖區蓮塘片區改造；京基集團對湖貝新村和佈心村提出舊改意向；中洲集團將福田上沙舊村收入囊中；國香地產進駐羅湖黃貝嶺的華麗西村；恒大也已經進駐南山大新村、向南村以及羅湖區碧波花園等城中村和舊住宅小區舊改項目。作為過去“舊改大戶”的佳兆業（01638），截至去年底更是至少持有深圳8個舊改項目，其中也包括南園新村的改造。
不同與以往“拆拆拆”的城中村改造方式，這次萬科提出 “統租運營+物業管理+綜合整治”，也揭示瞭房地產行業從關註增量市場向關註存量市場的轉變。
在深圳市政府不久前發佈的鼓勵性政策中，就有未來要統租100萬套城中村物業統一對外經營的目標，萬科與福田區的這種合作，或許是對這一政策的試點，未來有望在全市推廣。
根據深圳市官方資料的披露，深圳共有以行政村為單位的城中村241個，其中特區內城中村91個；城中村“農民房”或私人自建房超過35萬棟，總建築面積高達1.2億平方米，占全市住房總量的49%，這也意味著將近一半的深圳人口住在城中村裡。
萬科長租公寓業務規模的發展，除瞭消化萬科自持存量物業之外，絕對繞不開龐大體量的城中村物業，這種綜合整治的模式是提升長租公寓規模的絕佳方式。除瞭玉田村之外，萬科還在龍華區新圍仔村設立瞭“綜合經營辦公室”，同時介入瞭龍華區景樂新村的綜合整治業務。
具體到景樂新村的整治事宜，萬科已與業主簽訂租賃協議，在對房間與小區進行改造後對外出租。深圳泊寓公司執行合夥人袁軍曾對媒體表示，景樂新村後期由泊寓來運營，前期有專門團隊（租賃談判簽約）。
租賃混戰中房企加速洗牌
此前，國務院常務會議確定培育和發展住房租賃市場的措施，其中關於“允許將商業用房等按規定改建為租賃住房”的表述引發各方熱議。在土地稀缺和租金高漲的壓力下，城中村成為建立長租公寓的一個必然選擇。這一年多來，深圳長租市場已經演繹成為江湖混戰，各路資本更開始在城中村“圈地”。
去年12月，雷軍投資的You+青年公寓在南山西麗平山村落地，You+公寓打出的廣告標語是大傢熟知的“來瞭就是深圳人”，給租客大打情感牌。鏈傢集團旗下租房品牌自如公寓此前宣佈獨立，更成為長租公寓市場發展一個重要標志。面對長租公寓市場，除瞭萬科、深業等大量全國性品牌的正式殺入，現在越來越多民間資本看好深圳長租公寓市場。
由租房平臺“合屋”聯合長租公寓行業數十傢品牌機構發起的“青年樂巢計劃”此前在深圳啟動，這也是由純民營資本發起的一項計劃，通過對深圳城中村等存量房進行柔性改造。合屋做過的一個統計顯示，過去一年具備公司化運營、有品牌文化和服務理念的長租公寓品牌大概有30多傢。而深圳有高達78.2%的年輕人處於租房狀態，以此計算深圳的租房市場規模就達到1000億元以上。
現在，深圳長租公寓市場還出現創新產品。吾傢SOHO社區首次在深圳的八卦嶺片區亮相。與常規長租公寓不同的是，每間公寓都可以獨立註冊公司。
近日，深圳市規劃國土委發佈關於征求《深圳市關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》及《深圳市住房租賃試點工作方案》（征求意見稿）的通知，提出鼓勵原農村集體經濟組織及繼受單位開展規模化住房租賃業務。“十三五”期間，通過收購、租賃、改建等方式收儲不低於100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業，經質量檢測、消防驗收等程序後，統一租賃經營、規范管理。
《意見》還提出，自2017年8月起，以招拍掛方式出讓的商品住房用地除按規定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，還應按不低於規劃建築面積20%的比例建設自持租賃住房，自持年限為70年。
業內人士提出，地價是房價構成的主要部分之一，地價雖然不能直接決定房價的高低，但地價越高房企開發的成本就越高，如果還要加上自持租賃住房，無疑將更加考驗房企的實力。
就在10月11日，深圳推出首宗“隻租不售”宅地，房子建成須自持70年。對於這宗位於深圳龍華，編號A811-0323的地塊，持有者在建成後必須自持70年，限整體登記，不得銷售、轉讓。公告稱，該項目竣工驗收後方可租賃，房產租賃合同的租期最長不得超過20年。
利好房屋租賃市場的消息依然在不斷出現，這無疑成為萬科租賃佈局中有力的籌碼。
正文已結束，您可以按alt+4進行評論
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